離婚で家を売るとき、最初に確認したい名義と住宅ローン

離婚に伴って自宅をどうするか考えるとき、「売却する」「どちらかが住み続ける」という結論を急ぐ前に、確認しておきたいことがあります。

それは、不動産の名義、住宅ローンの契約内容、そして現在の売却価格の目安です。

この3つを整理すると、売却後に資金が残るのか、追加の資金が必要なのかなど、具体的な見通しを立てやすくなります。

まずは家の名義を確認しましょう

最初に、土地と建物を誰が所有しているか確認します。登記事項証明書で、所有者や共有持分を確認できます。

夫婦の共有名義の場合、家全体を売却するには共有者全員の合意が必要です。土地と建物で名義が異なる場合もあるため、両方を確認しましょう。

また、家が夫婦どちらか一方の名義であっても、婚姻中に夫婦の協力で取得した財産であれば、財産分与の対象となる場合があります。

「自分の名義だから売却代金はすべて自分のもの」とは限りません。売却の手続きと財産分与の取り決めは、分けて整理する必要があります。

住宅ローンがある場合は、残高証明書や返済予定表、契約書などを用意しましょう。

確認したいのは、次の内容です。

・現在の借入残高
・ローンを借りている人
・連帯債務者や連帯保証人の有無
・ペアローンかどうか
・借入先の金融機関

離婚をしても、住宅ローンの契約が自動的に変更されるわけではありません。

夫婦の間で「今後は相手が返済する」と決めても、それだけで金融機関に対する返済義務や保証の責任がなくなるわけではないため、注意が必要です。

次に、家がいくらで売れそうか査定し、住宅ローンの残高と比較します。

その際は、売却価格だけで判断せず、仲介手数料や登記費用など、売却に伴う費用も含めて確認しましょう。

例えば、売却価格の目安が3,000万円、ローン残高が2,500万円の場合、差額の500万円がそのまま手元に残るわけではありません。売却に必要な費用などを差し引いて考えます。

反対に、売却代金でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要になります。通常の売却が難しい場合には、借入先の金融機関へ早めに相談することが大切です。

なお、査定価格は売却できる金額を保証するものではありません。実際の価格は、物件の状態や市場の動き、買主との交渉などによって変わります。

「子どもの生活環境を変えたくない」などの理由で、どちらかが住み続ける選択肢もあります。

ただし、不動産の名義変更と、住宅ローンの契約者変更は別の手続きです。名義を変更しても、ローンの返済義務が自動的に移るわけではありません。

住む人や所有者を変更する場合は、実行前に借入先へ確認しましょう。借換えや債務者の変更には審査があり、希望どおりに進められるとは限りません。

売却を進める場合は、価格だけでなく、次の点も整理しておきましょう。

・いつまでに引越しをしたいか
・売却までのローンや維持費を誰が負担するか
・内覧や荷物の整理にどう対応するか
・売却後の資金をどのように清算するか

仲介で買主を探す方法と、不動産会社などによる買取では、価格や期間、条件が異なります。

価格を重視するのか、時期を優先するのか。ご事情に合わせて比較することが大切です。

離婚に伴う不動産の問題は、家の価格だけでは決められないことも多くあります。

トーサイ不動産株式会社では、全国の不動産について、売却価格の目安や仲介・買取の違い、引渡しまでの進め方をご相談いただけます。

「まだ売却するか決めていない」「ローンが残っている」という段階でも、まずは現在の状況をお聞かせください。

財産分与や当事者間の争いなどの法律問題は弁護士、住宅ローンの契約変更は借入先の金融機関への確認が必要です。不動産の売却条件と合わせて、一つずつ整理していきましょう。